Comment passer de location meublée à location vide ? + Conseils d’Experts
Passer d’une location meublée à une location vide peut répondre à plusieurs objectifs : réduire la rotation des locataires, simplifier la gestion quotidienne, cibler davantage les familles ou encore modifier la stratégie fiscale d’un investissement immobilier. Mais retirer les meubles d’un appartement ne suffit pas à transformer juridiquement une location meublée en location nue. Les deux régimes disposent de contrats, durées, dépôts de garantie, règles de charges et fiscalités différentes.
La situation est relativement simple lorsque le locataire meublé quitte naturellement le logement : le propriétaire peut retirer les équipements, préparer un nouveau bail vide et rechercher un nouveau locataire. La situation devient plus délicate lorsque le propriétaire souhaite conserver le locataire déjà en place. Le bail meublé en cours ne peut pas simplement être transformé unilatéralement. La modification doit être clairement acceptée et formalisée, car les règles applicables à la location vide sont différentes de celles du contrat initial.
La transition entraîne également un véritable changement fiscal. Les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC, tandis que ceux d’une location vide deviennent des revenus fonciers. Alors, comment passer correctement du meublé au vide ? Que faire du bail existant ? Faut-il rendre une partie du dépôt de garantie ? Quelle fiscalité choisir ? Et dans quelles situations ce changement est-il réellement intéressant ?
Pourquoi passer d’une location meublée à une location vide ?
• Rechercher davantage de stabilité locative
La première motivation est souvent la durée d’occupation des locataires. Un bail meublé classique est conclu pour au moins un an, contre trois ans minimum pour une location vide lorsque le propriétaire est une personne physique. Le bail meublé peut même être limité à neuf mois lorsqu’il est consenti à un étudiant.
Cette différence influence naturellement le comportement des locataires. La location meublée attire fréquemment des étudiants, jeunes actifs et personnes en mobilité, tandis qu’un appartement vide peut davantage intéresser des ménages souhaitant s’installer durablement avec leur propre mobilier. Pour un propriétaire souhaitant limiter les relocations, états des lieux, annonces et périodes de vacance, la location vide peut donc représenter une solution intéressante.
• Réduire les frais liés au mobilier
Un logement meublé doit comporter suffisamment d’équipements pour permettre au locataire d’y vivre normalement : literie, table, sièges, rangements, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle et matériel d’entretien, notamment. Ces équipements doivent être entretenus et remplacés lorsqu’ils deviennent inutilisables.
Sur plusieurs années, le renouvellement des matelas, canapés, tables, électroménagers ou équipements de cuisine peut représenter un coût non négligeable. Passer en location vide permet de transférer une grande partie de cette organisation au locataire, qui installe ses propres meubles.
• Adapter le logement à son marché local
Toutes les surfaces ne se prêtent pas de la même manière à une location meublée. Un studio situé à proximité d’une université peut naturellement fonctionner en meublé, tandis qu’un T3 ou un T4 familial peut connaître une demande beaucoup plus stable en location vide.
À Lyon, la décision doit donc être prise selon le quartier, la surface et le profil de locataire recherché, et non uniquement selon le régime fiscal. Un propriétaire peut ainsi accepter un loyer légèrement inférieur en location vide en échange d’une occupation plus longue et de moins de gestion.
Meublé ou vide : quelles différences ?
| Critère | Location meublée | Location vide |
|---|---|---|
| Durée habituelle du bail | 1 an | 3 ans pour un bailleur particulier |
| Bail étudiant | 9 mois possible | Non spécifique |
| Mobilier obligatoire | Oui | Non |
| Dépôt de garantie maximum | 2 mois HC | 1 mois HC |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois en principe, souvent 1 mois en zone tendue |
| Préavis du bailleur | 3 mois avant échéance | 6 mois avant échéance |
| Charges | Provisions ou forfait | Provisions avec régularisation |
| Fiscalité | BIC | Revenus fonciers |
Ces différences montrent pourquoi la transition doit être formalisée correctement. Il ne suffit pas d’enlever un lit et une table pour continuer avec le même contrat comme si rien n’avait changé.
Cas n°1 : le locataire meublé quitte le logement
• La situation la plus simple
Lorsque le locataire donne congé, la transformation est relativement facile. Le propriétaire attend la fin du bail, réalise l’état des lieux de sortie, récupère les clés et peut ensuite retirer tout ou partie du mobilier avant de remettre l’appartement sur le marché.
Le prochain locataire signe alors directement un bail de location vide. Il n’existe dans ce cas aucune nécessité de transformer l’ancien contrat : celui-ci a pris fin avec le départ du précédent occupant.
• Retirer suffisamment de mobilier
Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il contient l’ensemble des équipements indispensables prévus par la réglementation. À l’inverse, un logement vide est un logement qui ne comporte pas l’ensemble de ces éléments permettant une occupation meublée normale.
Il n’est donc pas obligatoire de vider absolument chaque placard. Le propriétaire peut par exemple laisser une cuisine équipée, des rangements fixes ou certains équipements, tant que le logement n’est plus fourni avec l’ensemble du mobilier caractérisant juridiquement une location meublée.
Cas n°2 : le locataire souhaite rester dans l’appartement
• Le changement ne doit pas être imposé au locataire
La situation est plus complexe lorsque le propriétaire souhaite passer en location vide alors que le locataire meublé souhaite rester. Le bail meublé est un contrat soumis à un régime spécifique et il est normalement conclu pour au moins un an.
Le propriétaire ne doit donc pas simplement retirer les meubles en cours de bail et considérer automatiquement que le contrat devient une location vide. La solution la plus sécurisée consiste à obtenir l’accord exprès du locataire et à formaliser le changement par un nouveau contrat de location vide conforme au modèle réglementaire.
• Peut-on modifier le bail à son échéance ?
Le bailleur peut proposer une modification des conditions contractuelles à l’échéance, mais le passage d’un logement meublé à un logement vide modifie profondément la nature de la location.
La durée du bail, le dépôt de garantie, le mobilier et la gestion des charges changent. En pratique, il est donc préférable de formaliser clairement l’accord des parties et d’établir un nouveau bail vide, plutôt que de se contenter d’un simple avenant imprécis.
Comment gérer le dépôt de garantie ?
• Passer de deux mois à un mois maximum
En location meublée, le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. En location vide, il est limité à un mois de loyer hors charges.
Si le locataire reste dans le logement et qu’il avait initialement versé deux mois de dépôt de garantie, le nouveau bail vide ne peut donc pas conserver un dépôt dépassant le plafond applicable.
Prenons un exemple :
| Situation | Montant |
|---|---|
| Loyer HC | 900 € |
| Dépôt versé en meublé | 1 800 € |
| Dépôt maximum en location vide | 900 € |
| Somme à régulariser | 900 € |
La transition doit donc comprendre une régularisation financière claire.
Cette étape doit être écrite afin d’éviter plusieurs années plus tard un désaccord sur le montant réellement conservé par le propriétaire.
Que deviennent les meubles ?
• Les retirer avant le début du bail vide
Lorsque le locataire change, la solution la plus simple consiste à récupérer les meubles après l’état des lieux de sortie. Le propriétaire peut les vendre, les conserver pour un autre logement ou les stocker.
Si le même locataire reste, la question doit être organisée avec lui avant la date de prise d’effet du nouveau bail. Il faut déterminer quels meubles sont repris par le propriétaire, lesquels peuvent éventuellement être vendus au locataire et quels équipements fixes restent dans l’appartement.
• Faire un écrit sur le mobilier restant
L’ancien bail meublé comporte normalement un inventaire détaillé du mobilier. Lors du passage en location vide, cet inventaire n’a plus vocation à accompagner le nouveau contrat.
Il peut néanmoins être prudent de réaliser un document de restitution des meubles, notamment lorsque certains équipements restent provisoirement dans les lieux. Cela permet de distinguer clairement les biens appartenant au locataire de ceux appartenant encore au propriétaire.
Faut-il refaire un état des lieux ?
• Un nouvel état des lieux est fortement recommandé
Lorsque le logement passe juridiquement d’un régime à l’autre, il est recommandé de réaliser un nouvel état des lieux correspondant au début du bail vide. Cette démarche permet de fixer clairement l’état de l’appartement au moment du changement.
Elle est particulièrement importante lorsque le mobilier est retiré : certains murs, sols ou équipements jusqu’alors masqués peuvent désormais être visibles. Un nouvel état des lieux évite ainsi de devoir comparer, trois ou cinq ans plus tard, l’état du logement vide avec un état des lieux réalisé lorsqu’il était entièrement meublé.
Le loyer peut-il rester identique ?
• Il faut vérifier les règles locales
Passer en location vide ne donne pas automatiquement au propriétaire la possibilité de fixer librement un nouveau loyer. Les règles dépendent notamment de la commune, de la date du précédent bail et de la situation du logement.
À Lyon et Villeurbanne, l’encadrement des loyers concerne aussi bien les logements vides que meublés. Les loyers de référence ne sont toutefois pas identiques selon le type de location. Le passage en location vide nécessite donc de recalculer le loyer de référence applicable au nouveau contrat.
Un appartement dont le loyer était conforme en meublé peut dépasser le plafond applicable lorsqu’il est désormais loué vide.
• Le loyer meublé est généralement supérieur
Le loyer d’un logement meublé est généralement supérieur à celui du même logement loué vide en raison du mobilier mis à disposition. Il faut donc accepter qu’un changement de stratégie puisse entraîner une baisse du loyer facial.
Cette diminution peut toutefois être compensée par une rotation plus faible, moins de vacance et moins de dépenses de mobilier.
Comment gérer les charges ?
• En location vide, les charges fonctionnent par provisions
Un bail meublé peut prévoir des provisions avec régularisation ou un forfait de charges. La location vide fonctionne normalement avec des provisions pour charges suivies d’une régularisation annuelle.
Si l’ancien bail meublé utilisait un forfait de 100 € par mois, il ne suffit donc pas nécessairement de reporter automatiquement le même montant dans le nouveau contrat. Le propriétaire doit estimer les charges récupérables réellement supportées et fixer une provision cohérente.
La régularisation sera ensuite réalisée à partir des dépenses réelles.
Quelle fiscalité après le passage en location vide ?
• Les revenus ne sont plus imposés en BIC
La différence fiscale est majeure. Les loyers perçus pendant la période meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
À partir du moment où le logement est réellement loué vide, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le propriétaire peut donc avoir, la même année, une période déclarée en BIC puis une seconde période déclarée en revenus fonciers.
Les deux revenus ne doivent pas être mélangés.
• Micro-foncier ou régime réel ?
En location vide, deux régimes peuvent notamment être rencontrés. Le micro-foncier est applicable de plein droit lorsque le montant annuel brut des revenus fonciers du foyer reste inférieur à 15 000 €, sous réserve des autres conditions. Il applique un abattement forfaitaire de 30 %.
Le propriétaire peut également relever ou opter pour le régime réel, permettant de déduire les charges effectivement admises fiscalement.
| Régime | Principe |
|---|---|
| Micro-foncier | 30 % d’abattement forfaitaire |
| Réel | Déduction des charges réelles éligibles |
| Revenus concernés | Loyers de locations vides |
Le choix doit notamment être étudié lorsque le propriétaire supporte beaucoup d’intérêts d’emprunt, de travaux ou de charges de copropriété.
Faut-il fermer son activité LMNP ?
• Oui, si vous cessez totalement la location meublée
Lorsqu’un propriétaire ne possède plus aucune location meublée, le passage de son dernier logement en location vide peut entraîner la cessation de son activité de loueur en meublé. La cessation doit être déclarée sur le guichet des formalités des entreprises.
Si le propriétaire continue en parallèle à exploiter un autre appartement en meublé, il ne faut évidemment pas fermer automatiquement toute l’activité. Une modification de la situation déclarée peut alors être nécessaire selon l’organisation des établissements.
• Attention si vous étiez au régime réel LMNP
Une cessation d’activité au régime réel peut entraîner différentes obligations déclaratives et fiscales.
Pour un propriétaire disposant d’amortissements, de déficits reportables ou de plusieurs logements, il est prudent de faire vérifier la transition par son expert-comptable avant de déclarer la cessation.
Le DPE doit-il être refait ?
• Le passage en location vide ne supprime aucune obligation énergétique
Les règles de décence énergétique concernent les baux d’habitation, qu’ils soient vides ou meublés. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location dans les situations concernées. Les logements F seront concernés à partir de 2028, puis les logements E à partir de 2034.
Avant de signer le nouveau bail, il faut donc vérifier que le DPE est toujours valide et que le logement respecte les critères de décence applicables.
Un changement de régime locatif peut d’ailleurs constituer une bonne occasion de réaliser les travaux énergétiques nécessaires avant de rechercher un nouveau locataire.
Passer en location vide est-il réellement plus intéressant ?
• Tout dépend du rendement net
Prenons un exemple simplifié :
| Situation | Meublé | Vide |
|---|---|---|
| Loyer mensuel HC | 1 000 € | 900 € |
| Loyers annuels théoriques | 12 000 € | 10 800 € |
| Rotation locative | Plus forte | Plus faible |
| Mobilier / renouvellement | 600 €/an | 0 € |
| Vacance estimée | 1 mois | 0,5 mois |
| Gestion | Plus importante | Plus simple |
À première vue, le meublé produit 1 200 € de loyers supplémentaires par an. Mais si l’on retire le remplacement du mobilier, une vacance supérieure et davantage de frais de relocation, l’écart réel peut devenir beaucoup plus faible.
Il faut donc comparer le revenu net après charges, fiscalité et vacance, plutôt que le seul montant du loyer mensuel.
Dans quelles situations privilégier la location vide ?
• Pour un T3 ou T4 familial
Un appartement destiné à une famille ou à un couple installé durablement se prête souvent bien à la location vide. Les locataires possèdent généralement déjà leurs meubles et souhaitent personnaliser leur intérieur.
La durée moyenne d’occupation peut ainsi être plus longue.
• Pour réduire la gestion quotidienne
La location vide convient également aux propriétaires recherchant une stratégie davantage passive et stable.
Moins de rotations signifie généralement moins de visites, de dossiers, d’états des lieux et d’interventions liées au mobilier.
• Lorsque la fiscalité foncière devient intéressante
Un propriétaire prévoyant d’importants travaux déductibles ou disposant déjà de revenus fonciers peut également avoir intérêt à étudier la location nue et son régime réel.
Le choix fiscal doit toutefois être simulé sur plusieurs années.
Les erreurs à éviter
• Retirer les meubles pendant un bail en cours
Le propriétaire ne doit pas modifier unilatéralement la nature de la location.
Si le locataire reste, il faut obtenir son accord clair et formaliser correctement le nouveau régime.
• Conserver deux mois de dépôt de garantie
Une location vide ne peut prévoir qu’un mois de loyer hors charges maximum au titre du dépôt de garantie.
• Utiliser le même loyer sans vérifier l’encadrement
À Lyon ou Villeurbanne, le loyer de référence dépend notamment du caractère vide ou meublé du logement.
• Oublier la cessation LMNP
Lorsque le dernier logement meublé disparaît du patrimoine locatif, les formalités de cessation d’activité ne doivent pas être oubliées.
Conseils d’Experts avant de passer du meublé au vide
• Conseil n°1 : attendre si possible le départ du locataire
Le moment le plus simple pour changer de stratégie reste la fin naturelle de la location meublée.
Le départ permet de récupérer les meubles, remettre éventuellement l’appartement en état et repartir avec un nouveau bail parfaitement clair.
• Conseil n°2 : comparer les deux fiscalités avant de décider
Ne choisissez pas la location vide uniquement parce qu’elle semble plus simple.
Comparez sur plusieurs années :
- loyers réellement encaissés ;
- vacance ;
- travaux ;
- mobilier ;
- frais de gestion ;
- fiscalité BIC ;
- fiscalité des revenus fonciers.
Le régime produisant le loyer le plus élevé n’est pas nécessairement celui produisant le meilleur revenu net.
• Conseil n°3 : recalculer le loyer avant de signer
À Lyon et Villeurbanne, utilisez le simulateur officiel de l’encadrement des loyers avant de rédiger le nouveau contrat.
Le changement de meublé à vide peut modifier le loyer de référence applicable, ce qui doit être intégré dès le départ.
• Conseil n°4 : formaliser toutes les étapes
Si le même locataire reste, établissez clairement :
- la date de fin du régime meublé ;
- la restitution ou le transfert des meubles ;
- le montant du dépôt de garantie régularisé ;
- le nouvel état des lieux ;
- les nouvelles provisions pour charges ;
- le nouveau bail vide.
Une transition correctement documentée permet d’éviter de nombreux conflits plusieurs années plus tard.
Conclusion
Passer d’une location meublée à une location vide est parfaitement possible, mais cette transition doit être organisée comme un véritable changement de stratégie locative. Lorsque le locataire quitte le logement, l’opération est relativement simple : le propriétaire récupère son mobilier puis signe un nouveau bail vide avec le prochain occupant.
Si le locataire souhaite rester, la transition doit être réalisée avec son accord exprès. Il est fortement recommandé de formaliser un nouveau contrat plutôt que de simplement retirer les meubles en conservant l’ancien bail. Les principales règles changent ensuite : le bail passe généralement de 1 an à 3 ans, le dépôt de garantie maximal de 2 mois à 1 mois, et le fonctionnement des charges peut également évoluer.
Le changement fiscal est tout aussi important. Les loyers ne sont plus déclarés en BIC, mais dans la catégorie des revenus fonciers. Si le propriétaire met totalement fin à son activité de location meublée, il doit également penser aux formalités de cessation auprès du guichet des entreprises.
À Lyon et Villeurbanne, une attention particulière doit enfin être portée à l’encadrement des loyers, puisque les références applicables diffèrent entre logement vide et meublé. La location vide peut être particulièrement intéressante pour les propriétaires recherchant davantage de stabilité, moins de rotation et une gestion simplifiée, notamment sur les T3, T4 et logements familiaux.
La meilleure décision reste toutefois celle qui repose sur une comparaison complète entre rendement net, fiscalité, profil locatif et temps de gestion. Les équipes de Vivre à Lyon peuvent accompagner les propriétaires dans le changement de stratégie, la fixation du nouveau loyer, la rédaction du bail, la recherche du locataire et la gestion quotidienne du logement.